Entre Tantas Coisas Importantes, Mais Uma: a Locação

Num ambiente tão conturbado como o atual, com tantos cuidados que as circunstâncias impõem, o cuidado com o contrato de locação deve ser mantido na lista de prioridades.

A impressão que os assuntos jurídicos podem estar sob controle, que pode se depreender da redução no atendimento pelo Poder Judiciário e da suspensão de todos os prazos judiciais não pode ser interpretada de forma errada.

No que se refere ao direito de renovar um contrato de locação, direito esse que deve ser exercido nos primeiros seis meses do último ano da vigência da locação, é importante lembrar que a suspensão dos prazos judiciais ou do atendimento pelo Poder Judiciário não interfere nesse prazo, não o prorroga ou o estende. Quer dizer que, passado esse prazo, o direito de renovar o contrato está acabado. Se trata de prazo decadencial nos termos da Lei das Locações.

É recomendável que a providência consistente na ação renovatória a ser proposta neste prazo – primeiros seis meses do último ano da locação – seja adotada até mesmo quando há uma negociação em curso e, atualmente, para que sejam superadas as atuais e justificáveis barreiras para acesso ao Judiciário, a própria perda do direito se decorrido o prazo para o seu exercício deve ser razão suficiente para superar as barreiras.

Além dos demais requisitos para o exercício do direito de renovar, o pontual cumprimento das obrigações decorrentes da locação deve ser observado.

Aliás, as eventuais dificuldades no cumprimento das obrigações de uma locação, hoje reforçadas pela declarada pandemia, devem ser tratadas com a clareza e o bom senso saudáveis em qualquer relação antes de que venha a ser adotada qualquer medida que possa não ter o mesmo caráter emergencial.

Uma boa conversa, mesmo que a distância, apesar de não resolver a questão da perda do direito de renovar na hipótese de não ser proposta a ação no prazo correto, certamente ajuda locador e locatário a superarem quaisquer outras dificuldades.

Vale anotar nesse sentido que a simples alegação de pandemia, de per si, não parece ser elemento que, de forma isolada autoriza imediatamente a renegociação ou, até mesmo, eventual suspensão unilateral de pagamento. Isto porque, mesmo na hipótese de caso fortuito ou força maior, se faz necessária a demonstração do impacto efetivo e material na possibilidade de cumprimento da prestação contratual.

É importante, portanto, que quando de eventual conversa a esse respeito, o interessado na negociação tenha argumentos e elementos comprobatórios que demonstrem a necessidade da adequação do Contrato.

Vale pontuar, por fim, que o Código Civil Brasileiro estabelece que na hipótese de uma das partes ter, por meio do Contrato, afastado voluntariamente os reflexos do caso fortuito ou força maior, não haverá, em princípio, a possibilidade de invocar tal situação em seu benefício, o que vale dizer, essencial uma análise pontual da avença que, embora regida pela lei especial pode, por qualquer razão, ter considerado alguma disciplina adicional da lei geral.