Novo indicador de reajuste de aluguéis: O índice de variação de aluguéis residenciais (IVAR)

Em 11/01/2022, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas – FGV IBRE – lançou um novo índice de variação de preços especialmente baseado em aluguéis residenciais, o “IVAR” – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, que tem potencial de se tornar um importante índice para os contratos de aluguel residencial. Diferentemente do IGP-M ou do IPCA, que são índices baseados em determinadas cestas de produtos e que buscam capturar e demonstrar as variações de preços, o IVAR é concebido especificamente para o mercado imobiliário. Tem como objetivo capturar a variação dos valores dos aluguéis residenciais.

Ao invés de se utilizar de valores anunciados nas ofertas de imóveis para locação, dados de uma fase preliminar das contratações e que normalmente não refletem os preços efetivamente praticados, o IVAR capta os preços diretamente dos contratos de aluguel, o que reflete melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial nos locais pesquisados e, assim, busca mitigar a dificuldade em se mensurar as variações dos aluguéis.

Embora tenha sido lançado oficialmente semana passada, o IVAR fez uso de dados recentes para calcular, de forma retroativa, os valores para formação do indicador mês a mês desde 2018. O cálculo do IVAR é baseado em cerca de 10.000 contratos de locação de imóveis em quatro das maiores capitais do país (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre), mas o objetivo é que sejam agregadas outras cidades e regiões ao índice ao longo dos próximos meses, para tornar a amostragem mais completa.

Mais uma referência para os valores dos aluguéis residenciais muito importante, ainda que com a sua abrangência limitada às capitais atualmente pesquisadas ou mesmo que, entre essas capitais existam realidades distintas em relação ao aluguel de imóveis residenciais.

O IVAR nos parece ter uma atratividade naturalmente maior para o locatário, que tem no pagamento do aluguel a sua preocupação imediata. Ao locador, talvez a variação dos valores do aluguel em si mesmo não seja tão atraente, pois seu interesse pode se pautar com maior relevância na variação de outros produtos e, assim, mais afeto aos índices tradicionais. Não obstante, nos parece indiscutível que o IVAR se tornará uma valiosa ferramenta também para locadores, pois trará visibilidade para as variações dos aluguéis residenciais.

Vale lembrar que, como qualquer outro índice, o IVAR não é obrigatório e não altera contratos em vigor. Para quaisquer contratos, depende do consenso entre as partes para sua aplicação. Da mesma forma, o IVAR não representa um indicador que vincule o poder judiciário. No entanto, também para as eventuais discussões em curso ou futuras, o IVAR pode ser utilizado como um importante parâmetro.

Nossa equipe de direito imobiliário está à disposição para quaisquer esclarecimentos.

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