Reforço da desnecessidade da anuência do credor fiduciário para o registro da alienação fiduciária da propriedade superveniente

No dia 24 de fevereiro de 2025, profissionais especialistas em Direito Registral e Imobiliário, representados pelos presidentes do Registro de Imóveis do Brasil (RIB), do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), publicaram a Nota Técnica Conjunta nº 1/2025, pela qual recomendam que os registradores de imóveis não condicionem o registro da alienação fiduciária de propriedade superveniente à anuência do credor fiduciário já garantido pelo mesmo bem. Assim, a regra fundamental contida nessa nova modalidade de garantia é reforçada.

A alienação fiduciária de imóvel é a modalidade de garantia real positivada pela Lei Federal nº 9.514/1997, pela qual o devedor transfere, em garantia ao credor, a propriedade resolúvel do seu imóvel. Com a constituição da alienação fiduciária, o direito de propriedade sobre o imóvel é dividido, ficando com o credor fiduciário a propriedade resolúvel, um direito afetado ao fim único de garantia, e com o devedor fiduciante o direito real de aquisição, uma expectativa de propriedade futura do imóvel condicionada ao pagamento da dívida por ele garantida.^[1]

Essa propriedade expectativa ou propriedade superveniente integra o patrimônio do devedor fiduciante como direito real e pode possuir expressivo valor econômico e jurídico. A partir disso, desenvolve-se a garantia sobre essa propriedade superveniente, a dar utilidade a esse valor.

A natureza real da propriedade superveniente foi, por muito tempo, defendida por parte da doutrina e jurisprudência como fundamento da possibilidade de que ela própria (a propriedade superveniente) fosse objeto de uma outra alienação fiduciária (superveniente), permitindo um maior aproveitamento econômico do mesmo imóvel pelo proprietário. Construíam-se estruturas sob condição suspensiva, factíveis e operáveis sem problemas no âmbito das relações privadas, mas que encontravam alguma resistência para acesso ao registro imobiliário pela falta de previsão legal específica – exigência própria das regras de Direito Público que regulam a atividade registrária.     

Sensível a essa realidade, a Lei Federal nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), sancionada em outubro de 2023, adicionou os parágrafos 3º e 4º ao Art. 22 da Lei Federal nº 9.514/1997, tipificando a alienação fiduciária de propriedade superveniente, com eficácia subordinada ao cancelamento da alienação fiduciária originária, ou seja, com uma condição suspensiva de sua eficácia trazida pela própria lei e, com ela, a previsão expressa de seu registro imobiliário.

Apesar da inovação legislativa, persistiram algumas dificuldades práticas. Insistiam na anuência do credor originário, não obstante a condição suspensiva legal inerente a esta garantia superveniente. Tal fato impedia a aplicação dessa nova modalidade de garantia.

A Nota Técnica Conjunta nº 1/2025 reforça o discurso com a interpretação adequada do texto legal e busca orientar as serventias de registro de imóveis no Brasil em relação ao registro da alienação fiduciária da propriedade superveniente, informando sobre a prescindibilidade da anuência do primeiro credor fiduciário à luz dos seguintes fundamentos:

• A alienação fiduciária da propriedade superveniente não afeta os direitos do credor fiduciário original.
• A nova alienação fiduciária somente se torna eficaz após o cancelamento da propriedade fiduciária anterior.
• A propriedade superveniente do fiduciante pode ser livremente negociada, sem necessidade de anuência do credor original.
• O legislador não condicionou a alienação fiduciária superveniente à anuência do credor fiduciário primitivo.

A nota técnica possui caráter meramente orientativo, sem natureza de norma cogente, de modo que não obriga as serventias de registro de imóveis a seguirem o seu posicionamento. No entanto, há uma tendência de que as recomendações sejam acatadas ou, ao menos, se espera que influenciem o exame dos títulos.

A equipe de Imobiliário do Demarest segue acompanhando os desdobramentos e efeitos do Marco Legal das Garantias e as discussões que permeiam o instituto da alienação fiduciária na prática e permanece à disposição para prestar esclarecimentos adicionais.

^[1] A forma do instrumento para celebração da alienação fiduciária (se público ou privado) tem sido objeto de diversos debates. No momento, admite-se a celebração por instrumento privado, conforme decisão liminar.