De onde veio? Para onde vai? Questões a serem esclarecidas sobre a origem e o destino do dinheiro em transações imobiliárias a partir de 02 de maio

As escrituras públicas são instrumentos comuns em transações imobiliárias, sejam elas de venda e compra, de permuta ou de doação, por exemplo.

Nessas transações, é igualmente comum a declaração de como o pagamento é feito, se houver. Na maioria das situações, o pagamento é feito por meio de transferência bancária, o que pressupõe observância de regras específicas a operações bancárias.

A partir de 02 de maio de 2024, com a publicação do Provimento nº 161, do Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”), esse cuidado adicional fará parte dos atos praticados no âmbito dos registros públicos, não apenas pelos tabelionatos de notas, mas por todos os cartórios, incluindo-se, assim, os registros imobiliários e os serviços de protestos de títulos.

Coerentemente com a legislação em vigor, o Provimento nº 161, que passou a integrar as normas em vigor, detalha rotinas para o cumprimento dos deveres de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo e da proliferação de armas de destruição em massa legalmente atribuídos a serviços notariais e de registro.

Nesse contexto, os notários deverão exigir uma especificação mais eficiente nas escrituras, que permita identificar a origem dos recursos utilizados, em acréscimo ao cuidado já presente nesse tipo de operação pelas próprias partes envolvidas e devidamente assistidas.

Outros exemplos incluem:

• a necessidade de justificar uma doação feita para pessoa sem relação direta com quem faz a doação; e
• o pagamento feito em espécie ou em títulos ao portador, inclusive para pagamento de títulos protestados.

Nesse sentido, não há proibição para que um pagamento seja feito em espécie ou com títulos ao portador. No entanto, a partir de um determinado valor, esse tipo de pagamento pode revelar alguma irregularidade, pois pode se tratar de um procedimento incomum e, até mesmo, fisicamente difícil de ser efetuado.

Essas novas regras se aplicam a quaisquer atos que envolvam quaisquer cartórios de registros públicos, de interesse de pessoas físicas e de empresas de quaisquer ramos de atividades. O Provimento nº 161, inclusive, indica  que o cumprimento dessas regras não será prejudicado pela Lei Geral de Proteção de Dados, mesmo que a Lei dos Registros Públicos tenha regras próprias nesse sentido.

Assim, com o Provimento nº 161, a diligência e o cuidado que se impunham às partes envolvidas no negócio passam a ser de responsabilidade, também, do notário ou do registrador, fortalecendo os mecanismos de detecção e de combate às atividades ilícitas.

As equipes de Imobiliário, Compliance e Investigações, Penal Empresarial e Bancário e Financeiro do Demarest seguem acompanhando as mudanças normativas e estão à disposição para prestar esclarecimentos adicionais.