Lei 14.620/2023: fomento aos negócios e nova forma de garantia

A recente publicação da Lei 14.620/2023 e o novo Direito Real de imissão provisória na posse: fomento aos negócios e nova forma de garantia

Há alguns dias, foi publicada a Lei 14.620/2023 (“Lei do Novo Programa Minha Casa, Minha Vida”). Além da modificação realizada no CPC, que dispensou a assinatura de duas testemunhas para configuração de um título executivo, outras leis foram alteradas, entre elas o Código Civil, a Lei de Registros Públicos, de Alienação Fiduciária e o Decreto-Lei 3.365/1940.

Especificamente em relação ao Código Civil, as modificações introduziram “novos” Direitos Reais na lista do art. 1.225 – artigo que disciplina exatamente quais são os Direitos Reais, não adentrando nesta nota sobre sua natureza taxativa ou não. O fato é que, descrito como um Direito Real pelo legislador, esse Direito adquire maior valor patrimonial e negocial, já que passa a ter garantias de registro, oposição à terceiros, preferências etc.

As modificações em questão introduziram a “concessão de direito real de uso” e a “laje” no rol do art. 1.225. Ocorre que ambos já eram previstos na legislação civil e cotidianamente utilizados, logo, não se trata de fato de nenhuma inovação.

A real inovação se deu com a introdução dos “direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão” (art. 1.225, XIV).

Buscando coerência, o mesmo texto foi também inserido no art. 1.473, XI do Código Civil, que prevê quais Direitos poderão ser objeto de hipoteca. O legislador também fez leve modificação ao inserir a “propriedade superficiária” como passível de hipoteca.

Apesar de faltar clareza ao texto e de a modificação fugir ao debate acadêmico que desde sempre analisa com seriedade o tema, podemos avaliar as intenções e as possíveis consequências do acréscimo desse novo Direito Real (art. 1.225, XIV).

Fica clara a busca pela facilitação do registro da imissão provisória na posse do imóvel afetado pela desapropriação, bem como da abertura de nova matrícula referente a área afetada e eventual fusão entre as áreas afetadas. Trata-se de providência já autorizada pela legislação, mas que com a inserção do Direito no art. 1.225, XIV do Código, visa consolidar a questão.

A novidade, ainda que já vista na Medida Provisória 700/2015 (caducada), é o incentivo à captação de investimentos e fomento ao mercado, com a possibilidade da hipoteca e da alienação fiduciária do Direito de imissão provisória na posse. Nesse ponto, obtida a liminar favorável nos procedimentos de desapropriação/constituição de servidão, a valorização do empreendimento poder ir, agora, além do simples êxito na operacionalização dos projetos (ex.: acesso à área), para efetiva titulação de um Direito que poderá ir ao mercado, agregando verdadeira valor econômico ao projeto, especialmente como garantia.

Em sentido similar, também surgem novas possibilidades de contratos, ainda que não vedadas previamente, com a cessão e a promessa de cessão desse Direito, que poderá ocorrer na forma de instituição de garantia, mas possivelmente também como bem de mercado, negociável – atentando-se sempre para os impactos da alienação do bem litigioso quando houver processo em curso.

No entanto, em razão da falta de clareza do texto e da necessidade de verificação de como serão operacionalizados nos contratos/negociações, nos Cartórios e no Judiciário, será necessário verificar os limites da utilização desses instrumentos, como, por exemplo, nas servidões, nos procedimentos movidos por concessionários, no risco de desvio da finalidade prevista no ato de desapropriação (decreto/laudo) e na responsabilidade dos fornecedores do crédito/do titular da liminar de imissão provisória na posse.

A equipe do Departamento de Contencioso Estratégico do Escritório William Freire Advogados Associados está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos sobre o assunto.

Belo Horizonte, 31 de julho de 2023.