Moradia popular em São Paulo: novas regras para HIS e HMP

Decreto nº 64.244/2025 e seus impactos na moradia popular em São Paulo

Publicação do decreto e principais mudanças

Assunto efervescente relacionado à moradia popular em São Paulo ganhou um novo capítulo com a publicação na última quarta-feira, 28 de maio de 2025, do Decreto nº 64.244/2025, que introduziu mudanças nas regras para a produção privada de unidades de Habitação de Interesse Social (“HIS”) e Habitação de Mercado Popular (“HMP”).

Responsabilidade dos promotores na produção de moradia popular em São Paulo

Transferência da responsabilidade pela certidão de enquadramento

Entre as principais alterações, destaca-se a transferência da responsabilidade pela emissão da certidão de enquadramento para os próprios promotores dos empreendimentos ou locadores. Esses agentes, indicados pelo termo genérico “promotores” e que pode se referir a qualquer uma das diferentes partes envolvidas na produção de habitações, passam a ser responsáveis pela veracidade das informações e pela guarda dos documentos, mesmo quando terceirizarem o serviço.

Apresentação de documentos e fiscalização

Em hipótese de fiscalização, o promotor do empreendimento ou o locador deverá apresentar todos os documentos e informações que justificaram a certidão de enquadramento de renda.
Agora, além do promotor do empreendimento e do proprietário, o possuidor, o adquirente-locador, o adquirente final e o locatário também serão responsáveis pela correta observância da implantação e destinação das unidades.

Novos requisitos para emissão do Habite-se na moradia popular em São Paulo

O decreto também condiciona a emissão do Habite-se do empreendimento à comprovação da averbação nas matrículas das unidades HIS e HMP e comprovação do atendimento à faixa de renda familiar, no momento da assinatura do compromisso de compra e venda ou contrato de compra e venda, mediante apresentação da certidão de enquadramento.

Regras para locação e uso das unidades habitacionais populares

Averbação obrigatória na matrícula para locação

Outra novidade é a obrigatoriedade de averbação na matrícula sempre que a unidade for destinada à locação. Essa averbação deverá conter uma advertência explícita sobre as regras de destinação previstas no Plano Diretor Estratégico (PDE), reforçando o compromisso com a destinação correta das unidades.

Proibição do short stay e do comodato

O decreto também proíbe a locação de curta duração, conhecida como “short stay”, por considerar que esse modelo não atende à função social da moradia. Além disso, fica vedada a cessão gratuita (comodato) das unidades, mesmo para beneficiários que se enquadrem nas faixas de renda previstas.

Limites de valores e faixas de renda para a moradia popular em São Paulo

Teto de valores para venda de unidades

O decreto também estabeleceu limites máximos de valor de venda das unidades, sendo:

• Unidades HIS 1: até R$ 266.000,00 
• Unidades HIS 2: até R$ 369.600,00 
• Unidades HMP: até R$ 518.000,00 

Esses valores foram definidos considerando o poder aquisitivo das faixas de renda atendidas por cada categoria de habitação, e serão corrigidos anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Interessante notar a adoção de índice setorial nesse caso, pois não tem a função de capturar variações na renda, o que abre mais uma vertente de dúvidas.

Índice de comprometimento de renda permitido

Além do valor máximo por unidade, o decreto também estabeleceu um índice máximo de comprometimento da renda, de modo que as locações deverão respeitar o limite de até 30% das faixas de renda previstas para cada categoria (PMT). As faixas de renda são:

• HIS 1: até 3 salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 0,5 (meio) salário-mínimo per capita mensal. 
• HIS 2: até 6 salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 1 (um) salário-mínimo per capita mensal. 
• HMP: até 10 salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 (um e meio) salário-mínimo per capita mensal. 

Contexto das mudanças e fiscalização da moradia popular em São Paulo

As novas regras surgem em resposta às denúncias de desvio de destinação das unidades HIS e HMP, amplamente divulgadas na mídia após o Ministério Público, por intermédio da Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da Capital, ajuizar ação civil pública contra o município. Um passo no caminho que pode ser o de alguma solução para essa tão importante questão.

Apoio jurídico especializado

A equipe de Imobiliário do Demarest continua acompanhando o tema e está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais.