Novas regras para alteração das convenções de condomínios edilícios

O Provimento nº 64/2024 da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (“CGJ-SP”), publicado na primeira quinzena de janeiro de 2025, alterou o conteúdo dos itens nº 81 e nº 82 do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da CGJ-SP (“Provimento”).  

Os itens que sofreram alterações são os seguintes:

Em relação ao item 81, no processo de dúvida nº 1125194-47.2024.8.26.0100, que tramitou perante a 1ª Vara de Registros Públicos do Foro Central Cível, Estado de São Paulo, mencionado no Provimento, discutiu-se a necessidade da anuência dos credores fiduciários de unidades autônomas do condomínio para alteração do texto da convenção condominial, tendo em vista a recusa do 3º Registro de Imóveis de São Paulo/SP em registrar tal alteração. A recusa do registrador foi fundamentada na falta de anuência dos credores fiduciários por entender que esses credores também possuem direitos reais sobre as unidades e, portanto, deveriam, da mesma forma que os demais condôminos, ter anuído.

O condomínio argumentou, diante da recusa do 3º Registro de Imóveis de São Paulo/SP que o artigo nº 1.351 do Código Civil estabelece que a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, sugerindo que as Normas de Serviço não poderiam impor restrições adicionais além daquelas estabelecidas no Código Civil e que, portanto, o registro era cabível.

Na primeira instância, a necessidade de anuência dos credores fiduciários foi confirmada pela sentença. No entanto, na segunda instância, foi proferida decisão revertendo o entendimento e determinando a averbação da alteração da convenção de condomínio, dispensando-se a anuência dos credores fiduciários, e determinando-se, ato contínuo, a edição do Provimento para dar redação clara ao item 81 no sentido de não existir necessidade de anuência dos credores fiduciários para alteração de convenção condominial, bem como restringir a necessidade de aprovação da alteração a quem seja sujeito de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos sobre imóvel que compõe o condomínio.

A redação anterior do item 81, que fazia menção aos “titulares dos direitos reais registrados”, englobava eventuais credores de direito real sobre as unidades imobiliárias no rol daqueles a necessariamente compor o quórum para votação em assembleia para alterar a convenção condominial.

É certo que eventual discussão a respeito do esvaziamento da garantia real em razão de possível alteração implementada sobre o imóvel objeto da garantia, sem a anuência do respectivo credor, poderá surgir, porém esse debate ficará reservado a cada caso concreto. Tal situação poderá, preventivamente, ser tratada no próprio instrumento de constituição da garantia real, assim que contratada.  

Já em relação ao item 82, sua redação foi alterada para esclarecer que, caso a modificação da especificação de condomínio diga respeito à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, ela prescindirá de aprovação da totalidade dos condôminos – em contraste com a regra geral prevista em tal dispositivo –, de acordo com a atual redação do artigo 1.351 do Código Civil, introduzida pela Lei nº 14.405/2022.

Contudo, nesse caso, a tentativa de alinhar o dispositivo com a lei comentada pode até ter sido bem-sucedida, porém, a manutenção da palavra “condôminos”, sem a devida reprodução das alterações trazidas no item 81, parece não ter esclarecido se, para a modificação da especificação de condomínio, devem ser considerados apenas os condôminos em sentido estrito (ou seja, titulares de domínio, proprietários), se aqueles titulares de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos – na forma do atualizado item 81 –, ou se todos os titulares de direito real. Com base nesse contexto, a intenção foi, aparentemente, de dispensar a participação dos credores com garantia real, preservando-se o alcance do novo item 81. Porém, interpretações diversas podem ser admitidas em razão da falta de clareza do dispositivo no contexto da alteração.

O fato é que as mudanças produzem efeitos relevantes, uma vez que restou normatizado por meio do Provimento, ainda que com pouca clareza, a desnecessidade de participação de eventuais credores que possuem direito real de garantia sobre a unidade imobiliária do condomínio, fiduciários ou hipotecários, por exemplo, na deliberação e aprovação das alterações feitas nas convenções e especificações de condomínio no Estado de São Paulo. Como efeito prático da nova regra, as alterações nas convenções e nas especificações de condomínio no Estado de São Paulo não precisaram contar com a aprovação de credores com garantia real sobre unidade imobiliária que componha o condomínio ao passo que, a fim de evitar eventual esvaziamento de garantia imobiliária neste contexto, as instituições financeiras poderão incluir uma disposição acerca do tema no próprio instrumento de constituição da garantia.

A equipe de Imobiliário do Demarest continua acompanhando o tema e está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais.