Aquisições imobiliárias: Cade esclarece hipóteses de notificação obrigatória

Hoje (12 de fevereiro de 2025), na 242ª Sessão de Julgamento, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) esclareceu as regras de notificação obrigatória de operações envolvendo imóveis a partir da consulta apresentada pela Bompreço Bahia Supermercados Ltda.

O conselheiro Gustavo Augusto Freitas de Lima, relator da consulta, entendeu que quando a operação diz respeito apenas à transmissão de bens imóveis sem destinação específica (não operacional), não se configura um ato de concentração de submissão obrigatória ao Cade. No entanto, se houver transferência de outros ativos, como marcas, ferramentas, maquinário ou pessoal, a operação deve ser notificada ao Cade, pois caracteriza a transferência de fundo de comércio.

Além disso, se o comprador estiver adquirindo capacidade instalada no imóvel que permitirá a expansão no seu mercado de atuação, a notificação da operação também será mandatória. O mesmo se aplica caso as partes atuem no mesmo ramo empresarial ou se o imóvel estiver relacionado à atividade do adquirente. Nesse sentido, a compra de imóvel não será notificável quando o bem adquirido  não for operacional desde antes do início das tratativas e sua inatividade não possuir nexo de causalidade com a operação.

O conselheiro relator esclareceu algumas hipóteses (não cumulativas) de notificação obrigatória ao Cade de operações no setor imobiliário:

• Imóvel parte de estabelecimento comercial ativo/operacional.
• Imóvel com capacidade produtiva instalada aproveitável diretamente pelo adquirente em sua atividade dentro de um espaço de tempo razoável.
• Transferência de outros ativos (tangíveis ou intangíveis) além do imóvel que caracterizem um estabelecimento comercial (maquinário, insumos, armazéns, marcas etc.).
• Imóvel afetado por limitações regulatórias que o tornem um ativo essencial, caracterizado pela impossibilidade de se encontrarem substitutos dentro do mercado relevante geográfico e pela indisponibilidade do bem para viabilizar a entrada de um potencial concorrente, tendo por referência a atividade empresarial do pretenso comprador e a destinação a ser dada ao imóvel.
• Imóvel com atividades suspensas ou encerradas apenas após tratativas, o que indica a compra e venda de um estabelecimento comercial ativo.

No caso apreciado pelo Cade, no imóvel funcionava um supermercado que já havia encerrado suas atividades por iniciativa própria antes da venda e o ativo objeto da operação não possuía capacidade produtiva instalada passível de ser aproveitada pela compradora. Portanto, tal operação não configuraria um ato de concentração, sendo desnecessária a notificação prévia ao Cade.

Operações imobiliárias entre players atuantes nesse mercado continuam sendo de notificação obrigatória ao Cade.

A equipe de Concorrencial do Demarest está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais.