CMN Regulamenta o Compartilhamento de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis e o Programa de Capital de Giro para Preservação de Empresas – CGPE

No âmbito das novas medidas tomadas pelo Governo Federal para mitigar os impactos econômicos da pandemia, foi publicada, no dia 16 de julho de 2020, a Medida Provisória nº 992, a qual introduziu o compartilhamento de alienação fiduciária e instituiu o Programa de Capital de Giro para Preservação de Empresas (“CGPE”), cujo objetivo é conceder crédito a microempresas e empresas de pequeno e médio porte (com receita bruta anual, apurada em 2019, de até R$ 300 milhões ou valor proporcional ao número de meses de funcionamento no ano de 2019).

Exercendo as atribuições estipuladas na Medida Provisória de definir: (i) as condições, prazos e regras para concessão e características das operações de crédito; e (ii) a distribuição dos créditos concedidos por segmentos ou áreas de atuação e faixas de porte das empresas, o Conselho Monetário Nacional (“CMN”) aprovou, no dia 21 de julho de 2020, as Resoluções nº 4.837 e nº 4.838.

Como medida para estímulo do mercado de crédito, a Resolução nº 4.837 alterou a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre as condições e critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.

A Resolução nº 4.837 define que, quando um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, por meio do compartilhamento de alienação fiduciária, o valor nominal total das obrigações garantidas, compreendendo principal e despesas acessórias, deve observar o limite aplicável à operação de crédito original.

Além disso, a referida norma incluiu os empréstimos garantidos por alienação fiduciária de bens imóveis, que compartilhem garantia com operações de crédito, no rol das operações de financiamento imobiliário, viabilizando a utilização de uma parcela dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”).

Para os novos empréstimos que compartilhem garantia, o valor total, as taxas de juros e os prazos deverão ser menores ou iguais aos da operação de crédito original. Adicionalmente, a nova norma estabeleceu um porcentual máximo para o valor total dessas operações de crédito, calculado em relação a médias dos saldos diários dos depósitos de poupança.

A Resolução nº 4.837 estipula também que o valor das operações de financiamento para aquisição de imóveis não residenciais novos, usados ou em construção, de financiamento para construção de imóvel não residencial e de empréstimo garantido por alienação fiduciária de bens imóveis que compartilhe garantia com operações de crédito poderá ser composto pelas seguintes despesas acessórias:

i. custos cartorários incorridos pelo mutuário relativos ao registro e à averbação do título ou ato constitutivo, declaratório ou translativo de direitos reais sobre o imóvel;

ii. custos do serviço de transmissão de informações para fins de registro eletrônico, caso contratado pelo mutuário, observadas as normas aplicáveis;

iii. valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos” (“ITBI”); e

iv. valor do Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro, ou relativas a Títulos ou Valores Mobiliários (“IOF”).

A Resolução nº 4.837, por fim, estabelece que as novas e autônomas operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária devem observar taxas de juros iguais ou inferiores à da operação de crédito original e prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito original, na data da contratação. Assim, as instituições credoras deverão, previamente à contratação dessas novas operações, informar o mutuário, de forma adequada e clara, acerca da eventual mudança na condição de extinção das dívidas, obtendo manifestação formal de ciência em relação à mudança da condição, mediante assinatura de termo específico.

Por sua vez, a Resolução nº 4.838 dispõe sobre as condições, prazos e regras para concessão e as características das operações de crédito contratadas no âmbito do CGPE.

A Resolução nº 4.838 estipula que tais operações de crédito deverão ser contratadas até 31 de dezembro de 2020, observando os seguintes requisitos:

i. destinação exclusiva ao financiamento de capital de giro;

ii. prazo mínimo de 36 meses; e

iii. carência mínima de seis meses para início do pagamento do principal.

Além disso, instituições credoras estão proibidas de estabelecer qualquer limitação à livre disposição, pelos devedores, dos valores contratados pelo CGPE, não podendo reter valores para pagamento, total ou parcial, de débitos preexistentes ou prever cláusulas que direcionem valores para pagamento, total ou parcial, de débitos preexistentes.

A Resolução nº 4.838 define também, no âmbito das operações do CGPE, a distribuição em relação à destinação do valor total contratado da seguinte maneira:

i. no mínimo 50% do valor total contratado devem ser destinados a empresas com receita bruta inferior a R$100 milhões;

ii. no máximo 20% do valor total contratado podem ser destinados a empresas com receita bruta entre R$100 milhões e R$300 milhões; e

iii. no máximo 30% do valor total contratado podem ser destinados a operações que se insiram, simultaneamente, no CGPE e Programa Nacional de Apoio às Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (“Pronampe”) ou Programa Emergencial de Suporte a Empregos.

A verificação do atendimento à distribuição descrita acima será efetuada ao término do período de vigência do CGPE com base nas informações constantes do Sistema de Informações de Crédito (“SCR”), considerando-se as operações contratadas até 31 de dezembro de 2020 que integrem a carteira ativa da instituição credora e que tenham sido indicadas, pela instituição credora, como operações contratadas no âmbito do CGPE.

Atento a estas e outras medidas, o setor Bancário e Financeiro do Demarest está à disposição para auxiliá-los com quaisquer assuntos relacionados ao tema. Portanto, para mais informações, esteja à vontade para nos consultar.