Nova lei reformula o Reviver Centro e institui novo regime urbanístico para a Praça Onze; regras de transição demandam avaliação de operações em curso

O prefeito do Rio de Janeiro sancionou a Lei Complementar nº 301/2026, que reformula o Programa Reviver Centro e institui a Área de Especial Interesse Urbanístico Praça Onze Maravilha (AEIU Praça Onze). A lei altera regimes urbanísticos relevantes da cidade do Rio de Janeiro e poderá afetar diretamente os agentes com operações estruturadas ou em estruturação nas áreas abrangidas.

A reformulação do Reviver Centro é o aspecto de maior sensibilidade prática do projeto para incorporadoras e investidores interessados no mercado imobiliário carioca. A Lei Complementar nº 301/2026 altera, em bases estruturais, o desenho dos incentivos aplicáveis à área central da cidade:

• O direito à Operação Interligada passa a ser reservado às operações de reconversão e retrofit, alcançando também as lojas de fachada ativa no térreo.
• Os bairros que recebem o potencial construtivo transferido são redesenhados e os antigos descontos vinculados ao setor de origem dão lugar a uma nova modulação orientada pelo bairro de destino.
• Cria-se, ainda, um bônus específico para empreendimentos com impacto urbano positivo, como unidades destinadas à locação social de longo prazo.

Para agentes com posições já estruturadas sob o regime anterior, o ponto crítico é a janela de transição:

• Projetos com licença obtida ou com processo de licenciamento aberto até 30 de junho de 2026 poderão preservar as condições do próprio regime, desde que a licença seja emitida até 1º de dezembro de 2026.
• Os titulares de certidão municipal que reconheça o direito de uso da Operação Interligada, emitida até 1º de junho de 2026, poderão acessar benefícios adicionais se aplicarem o potencial construtivo em áreas receptoras específicas até 31 de dezembro de 2027. Tais benefícios incluem a isenção da contrapartida devida ao município e o bônus de 100% sobre o saldo constante da certidão.
• Também deixa de ser prevista a possibilidade de pagamento da contrapartida em parcelas ao longo de dez anos, antes considerada um dos principais atrativos econômicos do modelo.

A combinação desses fatores recomenda a revisão das estratégias dos agentes do setor com potencial construtivo já titularizado ou em processo de obtenção.

AEIU Praça Onze: novo regime busca revitalizar região central

Em paralelo à reformulação do Reviver Centro, a AEIU Praça Onze será instituída como regime urbanístico próprio para o entorno do sambódromo e trechos do centro expandido, abrangendo regiões como Praça Onze, Estácio, Cidade Nova, Catumbi e Cruz Vermelha. Entre as intervenções estruturantes previstas estão a demolição do Elevado 31 de Março, a implantação de uma nova avenida e do Boulevard do Samba, a reorganização do sistema viário, a requalificação do sambódromo como equipamento multiuso, a implantação da Biblioteca dos Saberes e do Parque do Porto, a produção de novas unidades habitacionais e a restauração da Vila Operária do Estácio. A nova lei contempla, ainda, a possibilidade de celebrar um convênio com o governo estadual para estender a Linha 2 do metrô, com duas novas estações na região central.

A Lei Complementar nº 301/2026 também estabelece novos parâmetros de uso e ocupação do solo no perímetro da AEIU Praça Onze, com subdivisão em setores e subsetores sujeitos a regras próprias de gabarito, taxa de ocupação e coeficientes de aproveitamento. A disciplina proposta também abrange embasamento, fachada ativa, pavimento de uso comum e recomposição volumétrica de quadras, com diretrizes específicas para áreas com bens protegidos e previsão expressa de preservação das visadas de Santa Teresa.

No plano econômico, a AEIU Praça Onze autoriza expressamente a utilização de parcerias público-privadas, concessões urbanísticas, fundos de investimento imobiliário e de participação, convênios com outros entes federativos, alienações de bens públicos e dação em pagamento como instrumentos de viabilização das intervenções. Além disso, o projeto prevê a criação de um Distrito de Desenvolvimento Econômico voltado à articulação entre o poder público e a sociedade civil em ações de segurança, zeladoria, paisagismo, promoção comercial e infraestrutura.

Em conjunto, a iniciativa pode representar uma alteração relevante no tratamento urbanístico e contratual aplicável ao centro do Rio de Janeiro, com efeitos que tendem a extrapolar o perímetro da AEIU e a influenciar a análise de projetos, contratos e estruturas no centro expandido e nas principais áreas receptoras. A articulação entre o regramento urbanístico, os instrumentos contratuais e os mecanismos de captura de valor recomenda uma análise integrada e cuidadosa de cada operação potencialmente abrangida pelo novo regime.

A equipe de Imobiliário do Demarest está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.