CNJ confirma possibilidade de usar instrumento particular em alienação fiduciária de imóveis

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) confirmou que contratos de alienação fiduciária de bens imóveis e atos conexos podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, ainda que as partes não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Na prática, a decisão reduz a necessidade de escritura pública, reforça a segurança jurídica e simplifica as garantias imobiliárias fora do SFI e do SFH.

Quem deve acompanhar

Incorporadoras, loteadoras, fundos, empresas, credores privados, instituições financeiras e demais agentes que utilizam imóveis como garantia ou estruturam operações com alienação fiduciária imobiliária.

Contexto da controvérsia

• Em 2024, o CNJ passou a exigir escritura pública para determinadas operações de alienação fiduciária fora do SFI e do SFH (Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177).
• A União Federal ajuizou pedido de providências, argumentando que essa restrição contrariava o art. 38 da Lei nº 9.514/1997.
• Ainda em 2024, o CNJ concedeu liminar suspendendo as restrições até o julgamento definitivo do caso.
• O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB-CF) ajuizou pedido de reconsideração para manter a exigência de escritura pública.

A decisão recente do CNJ confirma a liminar concedida em 2024, julga procedente o pedido da União Federal e rejeita o pedido do CNB-CF. Ainda, determina a adequação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas ao entendimento adotado.

Base jurídica da decisão

O CNJ alinhou seu entendimento ao STF (Mandados de Segurança nºs 39.805/DF e 39.930/DF) e ao STJ (Agravo Regimental Interno do REsp nº 1.530.556/MS). A autoridade destaca que o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 se aplica aos atos e contratos referidos na lei ou dela resultantes, dentro ou fora do SFI. Além disso, a exigência de escritura pública para agentes não enquadrados no SFI ou no SFH poderia elevar custos, burocracia e distorções concorrenciais.

O que muda na prática?

• Contratos de alienação fiduciária e atos conexos poderão ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
• Pessoas físicas e jurídicas poderão utilizar essa modalidade, ainda que não integrem o SFI, o SFH ou o mercado de capitais, ressalvadas as hipóteses em que a lei federal exija escritura pública.
• Os títulos poderão ser levados a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos da Lei nº 9.514/1997 e da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
• Instrumentos particulares que preencham os requisitos legais não poderão ter sua recepção, qualificação ou registro recusados apenas porque as partes não integram o SFI/SFH ou não estão sujeitas a regulação específica.

Impactos esperados para o mercado

A decisão deve beneficiar agentes que utilizam imóveis como garantia, especialmente em estruturas fora do SFI e do SFH.

Na prática, a decisão pode contribuir para:

• reduzir custos transacionais em operações que dispensem escritura pública;
• agilizar a formalização de garantias imobiliárias;
• ampliar o acesso a estruturas de crédito garantidas por alienação fiduciária;
• aumentar a segurança jurídica para operações celebradas fora do âmbito tradicional do SFI e do SFH.

O CNJ também validou instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos provimentos que exigiam a escritura pública, desde que observada a legislação federal.

Pontos de atenção para novas operações

A decisão representa um marco relevante para os mercados imobiliário e de crédito, ao reforçar uma interpretação mais ampla da Lei nº 9.514/1997. Ainda assim, a flexibilização trazida pela decisão não elimina a necessidade de análise pelos registradores de imóveis, que devem verificar o cumprimento dos requisitos legais e registrais aplicáveis.

Para operações em curso ou planejadas, recomenda-se revisar a estrutura contratual e os requisitos de registro antes de apresentar o título ao cartório competente.

As equipes de Imobiliário e Agronegócio do Demarest estão à disposição para esclarecer dúvidas e avaliar os impactos da decisão sobre operações em curso ou planejadas.