Novas regras em vigor sobre incorporação imobiliária, loteamentos e os Registros Públicos

Muitas novidades que entraram em vigor no dia 28 de dezembro de 2021, com a Medida Provisória nº 1.085/2021 (“MP”). Algumas exceções com relação à essa vigência imediata no que se refere às alterações introduzidas pela MP no art. 130 da Lei de Registros Públicos, que entrarão em vigor apenas em 2024. Ainda assim, essas novidades não são apenas para os Oficiais dos Registros Públicos, de Registro Imobiliário, de Pessoas Naturais, de Protestos, de Títulos e Documentos, de Pessoas Jurídicas ou para os Tabeliões. Tão Importante quanto para estes, as novidades são para o público em geral.

A MP dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (“SERP”) que vai modernizar consideravelmente o nosso sistema, inclusive estabelecendo prazos curtos, coerentemente com tal modernização, para a prática de muitos atos. Com o SERP passamos a contar com um sistema eletrônico unificado que permite um intercâmbio de documentos e informações entre as diferentes serventias dos Registros Públicos e diferentes órgãos da administração pública. Será possível aos usuários, entre outros serviços, a solicitação de quaisquer informações na forma de certidões eletrônicas a partir de qualquer local. Também, será possível a atualização das informações com maior precisão e velocidade, tais como um casamento, a alteração de um nome de rua ou da denominação de uma pessoa jurídica nos diferentes registros de seu interesse.

Coerentemente com o contexto de simplificação, passam a ter os extratos eletrônicos dos atos para que estes produzam os seus efeitos, diferentemente da anterior necessidade de apresentação do título propriamente dito (a escritura, por exemplo), podendo a Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ definir, em relação aos atos e negócios jurídicos relativos a bens móveis, os tipos de documentos que serão, prioritariamente, recepcionados nas serventias por extrato eletrônico.

Esse mesmo sistema propiciará uma forma mais eficiente de busca de bens e, consequentemente, reforça a importância do registro público no seu papel de repositório das informações pessoais e patrimoniais. Atributo, sem dúvida, que trará um novo ritmo para as mais diversas relações jurídicas, inclusive sob os pontos de vista de credores e de devedores. Destaca-se que, nesse contexto, a MP reforça o princípio da concentração na matrícula quando qualifica o quanto necessário a caracterizar boa-fé, passando a prever expressamente que não serão exigidos para a caracterização da boa-fé de um terceiro adquirente de imóvel, a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles legalmente requeridos e, especialmente, a obtenção ou apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Essa questão é de especial importância e por força da MP pode ter repercussão imediata em inúmeras discussões a respeito. Os conceitos se aplicam também aos bens móveis, que passam a ter no registro de Títulos e Documentos o repositório à semelhança do Registro Imobiliário para esse fim.

Há interessante simplificação de atos, quando a MP simplifica os procedimentos para registro de Títulos e Documentos resolvendo a situação dos múltiplos registros em diferentes localidades, em diferentes cartórios. Basta, agora, o registro em apenas uma localidade.

No que se refere às incorporações imobiliárias além de alterações em relação ao material que deve compor o dossiê para instrução do registro imobiliário e do prazo para a prática de tal ato, há uma simplificação relevante com o objetivo de facilitar  a instituição condominial, que passa a ser um ato único com o registro da incorporação imobiliária e isso reflete drasticamente nos custos envolvidos, além de simplificar o cancelamento de atos relativos à incorporação, tais como extinção do patrimônio de afetação quando da averbação da construção de forma automática, do contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, sem necessidade de averbação específica de cancelamento.

Sobre os loteamentos, há interessante solução em relação àqueles loteamentos em áreas localizadas em mais de um registro imobiliário, com regra a respeito do local do registro colocando fim à muitas discussões a respeito, coerentemente com a solução majoritariamente aplicada.

Ainda que em sua grande parte esteja a MP em vigor, vale lembrar que ela deverá ser convertida em Lei pelo Congresso Nacional num prazo de até 60 (sessenta) dias, o qual pode ser prorrogado uma vez por igual prazo. Na hipótese de não vir a ser convertida em Lei, perderá a MP a sua eficácia. No entanto, é fato de nesse processo de conversão da MP em Lei, tal como aconteceu anteriormente, o seu texto deverá sofrer alterações as quais podem servir para aperfeiçoar esse texto, as importantes regras nele contidas.

Trazemos aqui os delineamentos da MP para uma visão global a seu respeito. Para saber mais sobre as alterações trazidas pela MP e os seus efeitos nos negócios jurídicos que envolvem os registros públicos, o nosso time imobiliário está à disposição para atendê-los.

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