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Revogada ordem interna da SMUL que suspendia processos de aprovações

4 de fevereiro de 2025

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No dia 27 de janeiro de 2025, foi editada a Ordem Interna nº 2/2025, da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo/SP (SMUL), que determinou a suspensão dos processos administrativos e expedientes em tramitação nas suas unidades relacionados ao recém alterado mapa da Lei de Zoneamento de São Paulo. A Ordem Interna nº 2/2025, contudo, foi parcialmente revogada três dias depois, em 30 de janeiro de 2025, e substituída integralmente pela Ordem Interna nº 3/2025.

De fato, a natureza da discussão objeto da Ordem Interna nº 2/2025 e daquilo que teve os seus efeitos suspensos, o mapa de zoneamento, trouxe uma situação de indefensável hipótese de revigoramento de regra anterior, ou seja, uma situação de ausência de regra, ainda que momentânea. A Ordem Interna nº 2/2025 decorreu da ciência do município, em 23 de janeiro de 2025, da decisão liminar concedida no âmbito da Ação Direta de Inconstitucionalidade (“ADI”) nº 2283278-41.2024.8.26.0000, que determinou a suspensão dos efeitos do artigo 84 da Lei Municipal nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024, e do artigo 8º da Lei 18.177, de 25 de julho de 2024.

Por outro lado, a revogação da Ordem Interna nº 2/2025 resultou da decisão datada de 28 de janeiro de 2025, no âmbito da ADI, que reconsiderou a liminar concedida, limitando a suspensão dos efeitos do artigo 8º da Lei 18.177/2024 à área contestada no pleito da ADI.

Os dispositivos legais que a decisão da ADI de 19 de janeiro de 2024 suspendeu alteravam o mapa da Lei de Zoneamento Municipal, convertendo áreas dos arredores da Marginal Pinheiros classificadas como Zona de Corredor (ZCOR) – de uso diversificado e compatível com a vizinhança residencial – em Zona de Centralidade (“ZC”) – voltada à promoção de atividades típicas de áreas centrais, principalmente de uso não residencial –, o que geraria mudanças significativas nos padrões de construção e nas regras de uso dos imóveis localizados na região.

A ADI iniciada pelo Ministério Público do Estado de São Paulo (MPSP) defende a inconstitucionalidade dos dispositivos que implementaram tais alterações no mapa da Lei de Zoneamento devido à:

  • Ausência de participação popular, que deveria ocorrer em todas as matérias relativas ao desenvolvimento urbano dos municípios, de acordo com as normas da Constituição Estadual.
  • Ausência de estudo e planejamento técnico sobre a viabilidade e impactos da alteração de zonas à comunidade local e vizinhança.
  • Violação aos princípios da impessoalidade, da moralidade, da segurança jurídica e da motivação, ao supor que o principal objetivo da mudança no zoneamento seria a viabilização do projeto de expansão pretendido pela Igreja Presbiteriana de Pinheiros.

Pautado na relevância dos fundamentos apresentados pelo autor sobre a inconstitucionalidade dos dispositivos e os possíveis efeitos que pudessem decorrer da sua vigência, o juízo competente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo concedeu a liminar solicitada pelo MPSP para suspender a eficácia dos dispositivos impugnados até o julgamento final e definitivo da ADI.

A suspensão dos efeitos dos dispositivos pela liminar levou a Prefeitura a editar a mencionada Ordem Interna nº 2/2025, que suspendeu o mapa da Lei de Zoneamento como um todo, impactando diretamente todos os processos relacionados à aprovação e licenciamento, pelo município, dos mais diversos empreendimentos imobiliários em desenvolvimento em todas as regiões da capital, inclusive aquelas que não eram objeto de impugnação pela ADI. De acordo com referida ordem, os processos ficariam suspensos até que sua base normativa fosse definitivamente consolidada.

No entanto, a Ordem Interna nº 2/2025 foi revogada por meio da decisão datada de 28 de janeiro de 2025, no âmbito da ADI, que reconsiderou a decisão liminar concedida pelo município, na medida em que limitou os efeitos da suspensão da vigência do artigo 8º da Lei nº 18.177, de 25 de julho de 2024, apenas à área impugnada na petição inicial da ADI e seu aditamento e não à área total do município de São Paulo.

Com a reconsideração da liminar e limitação dos seus efeitos, a Ordem Interna nº 3/2025 restringiu a suspensão dos processos e expedientes apenas aos lotes inseridos na área impugnada no âmbito da ADI, ou seja, aos lotes localizados na área da Marginal Pinheiros, notadamente na região de Alto de Pinheiros, que tiveram seu zoneamento alterado para ZC¹.

A revogação comentada acima reforça a noção de que efeitos diferentes podem ser verificados a depender do objeto de cada processo em curso, a ser avaliado para determinar a possibilidade de seu prosseguimento.

A equipe de Imobiliário do Demarest está acompanhando os desdobramentos e efeitos da ADI na prática e permanece à disposição para prestar esclarecimentos adicionais.

 

[1] Os códigos setor-quadra-lote (SQL) dos lotes sob suspensão podem ser consultados no texto consolidado da Ordem Interna nº 3/2025/SMUL https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/ordem-interna-secretaria-municipal-de-urbanismo-e-licenciamento-smul-3-de-30-de-janeiro-de-2025.