STF reafirma validade das restrições à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros e empresas brasileiras equiparadas

Em 23 de abril de 2026, o Supremo Tribunal Federal (“STF”) concluiu o julgamento conjunto da Ação Cível Originária (“ACO”) nº 2.463 e da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (“ADPF”) nº 342. Por unanimidade, o STF reconheceu a plena vigência e constitucionalidade da Lei nº 5.709/1971, especificamente no que se refere à equiparação de empresas brasileiras controladas pelo capital estrangeiro a empresas estrangeiras, assentando a recepção ao artigo 1º, §1º, da referida lei pela Constituição Federal de 1988.

No plano normativo, a questão foi elevada ao patamar constitucional, tendo em vista a previsão do artigo 190, que dispõe que a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional. As ações constitucionais julgadas têm como pano de fundo o contraponto entre o artigo 190 e a revogação do artigo 171 da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (“CR/88”) pela Emenda Constitucional (“EC”) nº 6/1995, que retirou do texto constitucional a distinção estabelecida entre empresas brasileiras e empresas brasileiras de capital nacional.

No patamar infraconstitucional, a regulamentação do referido art. 190, para além do que prevê a Lei nº 5.709/1971, ocorreu também pela Lei nº 8.629/1993, que, ao tratar da política agrária e da reforma agrária, estendeu expressamente o regime restritivo de aquisição de terras rurais por estrangeiros ao arrendamento rural, conforme consta no art. 23[¹].

As ações constitucionais julgadas pelo STF, além de se inserirem nesse contexto normativo, foram originadas da discussão sobre se a equiparação feita pelo artigo 1º, §1º, da Lei nº 5.709/71 teria sido recepcionada pela CR/88 após a EC nº 6/95, dada a ausência superveniente de texto normativo que estabeleça a distinção entre empresas brasileiras, independentemente de sua composição acionária.

A Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (“CGJ/SP”) emitiu o Parecer nº 461/12-E, por meio do qual afastou, no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis do Estado, a aplicação do regime restritivo decorrente do entendimento consolidado no Parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ. O parecer dispensa tabeliães e oficiais de registro de observarem as limitações impostas pela Lei nº 5.709/1971 e pelo seu decreto regulamentador, o Decreto nº 74.965/1974. Em face dessa divergência de entendimentos, a União e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) ajuizaram a ACO nº 2.463 perante o STF, postulando a declaração de nulidade do referido parecer da CGJ/SP.

Posteriormente, a Sociedade Rural Brasileira (SRB) propôs a ADPF nº 342, por meio da qual submeteu à apreciação da Corte Constitucional a controvérsia relativa à recepção do art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971 pela Constituição Federal de 1988, sustentando a não recepção do dispositivo.

O julgamento das ações resulta, portanto, na validação do entendimento da União – externado no Parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, aprovado pelo advogado-geral da União e pelo presidente da República e publicado em 23 de agosto de 2010 – de que a equiparação é constitucional. No âmbito da ACO, a Corte declarou a nulidade do Parecer nº 461/12-E da CGJ/SP. Os fundamentos utilizados foram embasados em princípios constitucionais, como o da soberania nacional e alimentar, além da necessária proteção da segurança territorial.  

Paralelamente, o Congresso Nacional tem sido palco de sucessivas tentativas de reformulação legislativa do regime de aquisição e de arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

Em 2019, o senador Irajá (PSD/TO) apresentou o Projeto de Lei (“PL”) nº 2.963/2019 para regulamentar o art. 190 da Constituição Federal. O PL dispõe sobre a aquisição e o exercício de qualquer modalidade de posse – incluindo o arrendamento – de propriedades rurais por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. Se aprovada, a proposta representará a superação da equiparação disposta no art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971.

Dentre os aspectos centrais da proposição, destacam-se a dispensa de autorização para a aquisição de imóveis rurais com área de até 15 módulos fiscais, desde que o requerente não possua outro, e a exclusão das pessoas jurídicas brasileiras controladas por capital estrangeiro do regime restritivo, salvo nas hipóteses específicas previstas no texto.

Vale lembrar que há inúmeros projetos de lei que tratam desse tema e propõem as mais diversas regras para a regulação do uso do espaço pelo capital estrangeiro.

Nesse cenário, o pronunciamento do STF no julgamento conjunto da ACO nº 2.463 e da ADPF nº 342 – que reafirmou, por unanimidade, a plena constitucionalidade da Lei nº 5.709/1971 e a legitimidade da equiparação prevista em seu art. 1º, § 1º – pode ensejar um movimento reativo por parte do Poder Legislativo, motivado, especialmente, por setores da economia que dependem do investimento estrangeiro para se desenvolverem.

A equipe de Resolução de Disputas do Demarest permanece à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema.

[¹] “Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971.”

“§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo.”

“§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.”